Podstawa prawna
Utrzymanie obiektu budowlanego regulowane jest w Rozdziale 6 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jedn. Dz. U. z 2013 r. poz. 1409).
Kto odpowiada za właściwe utrzymanie obiektu budowlanego?
Zgodnie z art. 61 pkt 1 prawa budowlanego na właścicielu bądź zarządcy spoczywa obowiązek utrzymania i użytkowania obiektu budowlanego zgodnie z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska przy zachowaniu należytego stanu technicznego i estetycznego budynku / budowli, czy też obiektu małej architektury. Poprzez właściwe utrzymanie obiektu budowlanego należy rozumieć m.in. przeprowadzanie okresowych kontroli przez osoby do tego uprawnione.
Jakie rodzaje kontroli zobowiązany jest wykonywać na obiekcie właściciel lub zarządca?
Przepisy prawa budowlanego kategoryzują okresowe kontrole wg kryterium częstotliwości (cykliczności) i ich zakresu (przedmiotu kontroli).
Przeglądy budowlane dzielimy na:
- kontrole okresowe wykonywane co najmniej raz w roku,
- kontrole okresowe wykonywane co najmniej raz na pięć lat,
- kontrole okresowe wykonywane co najmniej dwa razy w roku dla określonych obiektów wielkopowierzchniowych.
Ponadto, Prawo budowlane przewiduje:
- kontrole bezpiecznego użytkowania obiektu,
- kontrole stanu technicznego kotłów,
- kontrole urządzeń chłodniczych w systemach klimatyzacji wykonywanych co najmniej raz na 5 lat,
- jednorazową kontrolę instalacji grzewczej z kotłem.
Kontrole okresowe wykonywane raz w roku
Co najmniej raz w roku właściciel lub zarządca zobowiązany jest przeprowadzać okresową kontrolę stanu technicznego elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działanie czynników występujących podczas użytkowania obiektu, a także instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska oraz instalacji gazowych i przewodów kominowych (dymowych, spalinowych, wentylacyjnych).
Odstęp pomiędzy przeglądem wykonywanym w bieżącym roku a kontrolą wykonaną w roku poprzednim nie musi wynosić 365 dni, tzn., że przegląd wykonany na przykład w lipcu danego roku w roku przyszłym może być wykonany w grudniu (istotne aby zawsze wykonać kontrolę w danym roku kalendarzowym).
Kontrole okresowe wykonywane raz na 5 lat
Co najmniej raz na 5 lat należy przeprowadzać kontrolę obiektu budowlanego, polegającą na sprawdzeniu jego stanu technicznego i przydatności do użytkowania, estetyki oraz otoczenia. Kontrola taka winna obejmować również badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów.
Uzupełnieniem do przytoczonych przepisów prawa budowlanego jest Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (Dz. U. z 1999r., Nr 74, poz. 836).
Zgodnie z par. 6 Rozporządzenia, zakresem okresowej kontroli, o której mowa w art. 62 ust. 1 pkt 2 prawa budowlanego, należy objąć również sprawdzenie stanu sprawności technicznej i wartości użytkowej elementów budynku, o których mowa w par. 5, oraz wszystkie pozostałe elementy budynku, a także estetykę budynku i jego otoczenia.
Z kolei zgodnie z par. 5 Rozporządzenia, okresowej kontroli, o której mowa w art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy Prawo budowlane, podlegają elementy budynku narażone na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania, których uszkodzenia mogą powodować zagrożenie dla:
- bezpieczeństwa osób,
- środowiska,
- konstrukcji budynku.
W toku kontroli, szczegółowym sprawdzeniem należy objąć stan techniczny:
- zewnętrznych warstw przegród zewnętrznych (warstwa fakturowa), elementów ścian zewnętrznych (attyki, filary, gzymsy), balustrad, loggii i balkonów,
- urządzeń zamocowanych do ścian i dachu budynku,
- elementów odwodnienia budynku oraz obróbek blacharskich,
- pokryć dachowych,
- instalacji centralnego ogrzewania i ciepłej wody użytkowej,
- urządzeń stanowiących zabezpieczenie przeciwpożarowe budynku,
- elementów instalacji kanalizacyjnej odprowadzających ścieki z budynku,
- przejść przyłączy instalacyjnych przez ściany budynku.
Kontrole okresowe wykonywane co najmniej dwa razy w roku dla obiektów wielkopowierzchniowych (tzw. kontrole półroczne)
Nowelizacją z dnia 10 maja 2007 roku ustawodawca wprowadził do prawa budowlanego dodatkową kontrolę okresową, określając jej częstotliwość oraz zakres przedmiotowy. Zgodnie z wprowadzoną nowelą, przegląd stanu technicznego co najmniej dwa razy do roku należy dokonywać w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada każdego roku w odniesieniu do dwóch rodzajów obiektów:
- Budynków o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000,00 m² (bez względu na powierzchnię dachu).
- Innych obiektów budowlanych o powierzchni dachu przekraczającej 1000,00 m².
Kontrola obejmuje swoim zakresem zakres przeglądu rocznego, o którym mowa w art. 62 ust. 1 pkt 1 ustawy Prawo budowlane.
Osoba dokonująca tzw. "kontroli półrocznej" zobowiązana jest niezwłocznie zawiadomić pisemnie właściwy organ nadzoru budowlanego o fakcie jej przeprowadzenia (art. 62 ust. 1 pkt 3 ustawy Prawo Budowlane).
Zbieg terminów okresowych kontroli
Z uwagi na fakt, że zakres kontroli półrocznej jest tożsamy z zakresem kontroli rocznej, przeprowadzanie na obiekcie wielkopowierzchniowym kontroli półrocznych (w ustawowo wyznaczonych terminach) wypełnia obowiązek dokonania przeglądu rocznego – nie wymaga zatem realizacji dodatkowej kontroli rocznej.
Z kolei w przypadku realizacji na obiekcie budowlanym w danym roku przeglądu 5-letniego z uwagi na przypadający termin takiej kontroli (zakres kontroli pięcioletniej nie jest odrębny od zakresu kontroli rocznej czy półrocznej), właściciel lub zarządca obiektu zwolniony jest z obowiązku wykonania kontroli rocznej.
W przypadku obiektów wielkopowierzchniowych wykonanie, w jednym z dwóch ustawowych terminów, przeglądu 5-letniego, zwalnia z obowiązku wykonania w tym okresie przeglądu półrocznego. Należy jednakże pamiętać, że wykonanie przeglądu 5-letniego, np. w terminie do 31 maja danego roku, nie zwalnia z obowiązku wykonania drugiego przeglądu w terminie do 30 listopada.
