Granice części wspólnej

Granice części wspólnej w odniesieniu do instalacji położonych w budynkach wspólnot mieszkaniowych (wentylacyjnych, elektrycznych, gazowych, wodnych, centralnego ogrzewania).

Z uwagi na fakt, że żadne akty prawne nie regulują w sposób jednoznaczny przedmiotowej tematyki, jedynymi źródłami informacji oraz wykładni prawnej, pozwalającymi na określenie granic odpowiedzialności za instalacje w budynku są wydane dotychczas:

• orzeczenia sądowe,
• uchwały sądu najwyższego,
• interpretacje wydane przez organy budowlane.

Ponadto, niejednokrotnie źródłem regulacji będą uchwały wspólnot mieszkaniowych, czy też po prostu obowiązujące zasady współżycia społecznego, prawa sąsiedzkiego, priorytety dot. bezpieczeństwa ogółu mieszkańców, a także dotychczas wypracowane zwyczaje.

Należy przy tym zwrócić uwagę, że obowiązujący na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej ustrój prawny nie przewiduje jako źródła prawa tzw. "prawa precedensowego" (precedens prawotwórczy). Oznacza to tyle, że wyrok sądu nie stanowi normy generalnej, a więc nie jest podstawą prawną do dalszego orzecznictwa w podobnych sprawach. Zapadające rozstrzygnięcia mogą, ale nie muszą stanowić pewnej wytycznej w orzecznictwie innych sądów pierwszej czy drugiej instancji.

Jednakże dla potrzeb niniejszego opracowania, z uwagi na brak właściwych regulacji w obowiązujących źródłach prawa, podstawą wykładni istniejących przepisów będzie orzecznictwo sądów powszechnych.

Punktem wyjścia dla przedmiotowej analizy jest zdefiniowanie instalacji w budynku (zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16.08.1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych) oraz przypomnienie jak nieruchomość wspólną definiuje ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (WłLokU).

1. Instalacja ciepłej wody użytkowej – układ przewodów wody ciepłej w budynku wraz z armaturą i wyposażeniem, mający początek w miejscu połączenia przewodu z zaworem odcinającym tę instalację od węzła cieplnego lub przyłącza i koniec w punktach czerpalnych cieplej wody (instalacją tą jest również miejscowa instalacja ciepłej wody użytkowej).
2. Instalacja wodociągowa – układ przewodów wody zimnej w budynku wraz z armaturą i wyposażeniem, mający początek w miejscu połączenia przewodu z zaworem odcinającym tę instalację od wodomierza umieszczonego na przyłączu wodociągowym, a zakończone w punktach czerpalnych wody zimnej.
3. Instalacja kanalizacyjna – układ przewodów kanalizacyjnych w budynku wraz z armaturą i wyposażeniem, mający początek w miejscu połączenia przewodów z przyborami kanalizacyjnymi w pomieszczeniach, a zakończone na wlotach poziomych przewodów kanalizacyjnych do pierwszych od strony budynku studzienek umieszczonych na zewnątrz budynku.
4. Instalacja centralnego ogrzewania – układ przewodów centralnego ogrzewania w budynku wraz z armaturą i wyposażeniem, mający początek w miejscu połączenia przewodu z zaworem odcinającym tę instalację od węzła cieplnego lub przyłącza, a zakończenie na grzejnikach.
5. Instalacja gazowa – układ przewodów gazowych w budynku wraz z armaturą, wyposażeniem i urządzeniami gazowymi, mający początek w miejscu połączenia przewodu z kurkiem głównym gazowym odcinającym tę instalację od przyłącza, a zakończenie na urządzeniach gazowych wraz z tymi urządzeniami.
6. Instalacja elektryczna – układ przewodów i kabli w budynku wraz ze sprzętem i osprzętem elektroinstalacyjnym, urządzeniami, aparaturą rozdzielczą i sterowniczą, układem pomiarowo-rozliczeniowym, urządzeniami zabezpieczającymi i ochronnymi oraz uziemieniami, mający początek na zaciskach wyjściowych wewnętrznych linii zasilających w złączu i koniec na gniazdach wtyczkowych, wypustach oświetleniowych i zainstalowanych na stałe odbiornikach zasilanych energią elektryczną.
7. Przewody dymowe / spalinowe – przewody wraz z ich wyposażeniem, służące do odprowadzania dymu / spalin z palenisk opalanych paliwem stałym / gazowym / olejowym do kanałów dymowych / spalinowych.
8. Kanały dymowe / spalinowe – kanały wykonane w ścianach budynku lub przybudowane do tych ścian, wraz z ich wyposażeniem, służące do odprowadzania dymu / spalin ponad dach.
9. Kanały wentylacyjne – kanały wykonane w ścianach budynku lub przybudowane do tych ścian, wraz z ich wyposażeniem, służące do odprowadzania zanieczyszczonego powietrza z pomieszczeń.

Nieruchomość wspólna – zgodnie z art. 3 ut. 2 WłLokU: nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

1. Kanały dymowe / spalinowe / wentylacyjne

   Niejednokrotnie budzi wątpliwości kto odpowiada za stan przewodów kominowych (kanałów) – właściciel lokalu czy wspólnota mieszkaniowa. Spotykany jest pogląd, że kanał dymowy/spalinowy/wentylacyjny, jako służący do wyłącznego użytku właściciela lokalu, nie stanowi części nieruchomości wspólnej.

   Zgodnie z dotychczas wydanymi orzeczeniami reprezentowany jest pogląd, iż kanały (przewody kominowe) stanowią część nieruchomości wspólnej. Zatem ich remont, dobudowa, czy jakakolwiek inna ingerencja wymaga zgody wspólnoty mieszkaniowej, a związane z takimi działaniami koszty winny, poza pewnymi wyjątkami (np. montaż wkładów kominowych – kwasoodpornych w związku ze zmianą przez użytkownika lokalu źródła ogrzewania), obciążać wspólnotę mieszkaniową, tj. wszystkich właścicieli lokalu w przypadającym im udziale.

   Orzecznictwo:

   • Wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu z dnia 19 lutego 2013 r., sygn. Akt: I C 1466/11.
   • Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 18 stycznia 2013 r., sygn. Akt: I A Ca 736/12.
   • Wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 26 października 2012 r., sygn. Akt: I A Ca 1038/12.
2. Instalacja elektryczna

   Przyjmuje się, że wspólnota mieszkaniowa odpowiada za stan instalacji elektrycznej w częściach wspólnych, tj. za instalacje i ich części składowe wchodzące w skład wewnętrznych linii zasilających, obwodów oświetlenia administracyjnego i gniazd wtyczkowych (jeśli są) do indywidualnego licznika energii elektrycznej dla lokalu. Instalacja zalicznikowa należy do indywidualnego właściciela lokalu i to on odpowiedzialny jest za jej prawidłowy stan techniczny. Właścicielem układu pomiarowego jest natomiast dostawca energii elektrycznej.

   Powyższe generalne zasady nie mają jednak zastosowania w każdym przypadku. To, czy dane elementy instalacji elektrycznej należą do wspólnoty, czy do właściciela lokalu zależy od indywidualnych okoliczności. Niejednokrotnie mamy do czynienia z sytuowaniem układu pomiarowego na klatce schodowej przez użytkownika lokalu, czy też przypadki prowadzenia oddzielnej wewnętrznej linii zasilającej z tablicy głównej budynku dla potrzeb konkretnego mieszkania w związku ze zwiększaniem mocy przyłączeniowej przez jego właściciela. W takich przypadkach należy brać pod uwagę – po pierwsze, kto ponosił koszty takiego przedsięwzięcia, a po drugie, czy instalacja taka służy zaspokajaniu potrzeb wszystkich członków wspólnoty, czy tylko danego użytkownika lokalu.

3. Instalacja gazowa

   Z uwagi na ubogie orzecznictwo, trudno jest o jednoznaczną interpretację i wykładnię obowiązujących przepisów. Poglądy w tej materii są zróżnicowane. Zdaniem części interpretatorów, instalacja gazowa w całości (zarówno poza lokalem jak i w lokalu) stanowi część nieruchomości wspólnej aż do odbiornika gazu (bez tego odbiornika).

   Warto w tym miejscu przywołać wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 06 grudnia 2013 r., sygn. akt: I A Ca 773/13, w którym czytamy: "w budynkach wielomieszkaniowych, gdzie istnieją wyodrębnione lokale oraz część wspólna, nie da się precyzyjnie przeprowadzić granicy, która będzie oddzielać uprawnienia jednych właścicieli od drugich, oraz od nieruchomości wspólnej. Oczywistym jest, iż prawa po­szczególnych lokatorów będą na siebie zachodziły i tylko poszanowanie zasad współżycia społecznego, prawa sąsiedzkiego i panujących zwyczajów pozwoli na bezkonfliktowe współposiadanie. Przykładem zachodzenia na siebie praw są choćby elementy instalacji gazowych, wodnych i elektrycznych, które choć znajdują się wewnątrz lokali, to jednak w znacznej części stanowią nieruchomość wspólną i koszty związane z ich eksploatacją ponosi Wspólnota."

   Sąd wyraźnie podkreślił, że w sytuacjach, gdzie przebieg granic odpowiedzialności za instalacje w budynku pomiędzy wspólnotą a właścicielami lokali jest niejednoznaczny oraz jednocześnie niemożliwy do zdefiniowania na bazie obowiązujących źródeł prawa, regulacji w tym zakresie musi dokonać sama wspólnota mieszkaniowa, podejmując stosowne uchwały w tym zakresie.

   Z uwagi na brak wiążących regulacji, przy jednoczesnych niebezpieczeństwach jakie niesie ze sobą nieprawidłowa eksploatacja gazu, MPGM S.A. traktuje instalację gazową jako część nieruchomości wspólnej w całości, tj. do odbiorników zamontowanych w lokalach (bez tych odbiorników).

4. Instalacja wodna i kanalizacyjna

   Wszystkie piony wodne i kanalizacyjne w budynku są częścią wspólną nieruchomości. Elementy poziome instalacji w lokalu to indywidualna własność i odpowiedzialność każdego właściciela. W przypadku instalacji kanalizacji część wspólną stanowi pion kanalizacyjny wraz z trójnikiem na pionie. Wszystkie podejścia pod przybory, urządzenia i wszystkie odcinki poziome w lokalu stanowią własność indywidualnego użytkownika lokalu (właściciela).

   Granica odpowiedzialności za instalacje wodne pomiędzy wspólnotą a indywidualnym właścicielem przebiega na zaworach odcinających (wraz z tymi zaworami), montowanych na pionach wody zimnej i wody ciepłej. Wszystkie odcinki poziome tych instalacji w lokalu wraz z przyborami są własnością indywidualnego właściciela i on ponosi odpowiedzialność za ich stan techniczny. Za montaż urządzeń pomiarowych (liczników indywidualnych zużycia wody dla lokalu), co do zasady odpowiada właściciela lokalu. W praktyce wspólnoty mieszkaniowe podejmują także uchwały o uznaniu liczników za część nieruchomości wspólnej, jednakże przejmując tym samym odpowiedzialność za legalizację wodomierzy.

5. Instalacja centralnego ogrzewania

   Wydane dotychczas orzeczenia dość spójnie odnoszą się do problematyki instalacji centralnego ogrzewania we wspólnocie mieszkaniowej, wskazując, że stanowi ona, co do zasady, w całości część nieruchomości wspólnej. Należy jednakże zwrócić uwagę, że przyjmowana wykładnia przepisów w zakresie c.o. każdorazowo była wynikiem analizy konkretnego stanu faktycznego.

   Jednakże z analizy poszczególnych orzeczeń można wysnuć następujący wniosek – w przypadku gdy, łącznie lub oddzielnie, występują takie cechy techniczno – użytkowe instalacji centralnego ogrzewania, jak:

   1. brak odrębnych ciepłomierzy na instalacji doprowadzającej ciepło do lokali (brak opomiarowanych przyłączy),
   2. istnienie w budynku jednolitego systemu ogrzewania,
   3. przechodzenie pionów c.o. przez stropy mieszkań,

   to instalacja c.o. traktowana jest jako część nieruchomości wspólnej do odbiorników (kaloryferów) włącznie.

   Orzecznictwo:

   • Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 28 sierpnia 1997 r., sygn. akt: III CZP 36/97.
   • Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 19 maja 2006 r., sygn. akt: III CZP 28/06.

   W pewnej opozycji do powyższej interpretacji stanął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie, który w dniu 21 października 2008 r., wydał prawomocne orzeczenie (sygn. akt: II SA/Kr 274/08), w którym wskazał, że w samej sieci należy wyodrębnić – o ile jest to możliwe – tą część, która służy wyłącznie właścicielowi danego lokalu i tą część, która służy jeszcze innym właścicielom lokali. Odnosząc ten pogląd do sieci centralnego ogrzewania należy stwierdzić, iż częścią wspólną tej sieci będzie ta jej część, która służy do przesyłania ciepła do poszczególnych lokali. Natomiast część tej sieci, zainstalowana w poszczególnych lokalach i służąca tylko do odbioru ciepła dla danego pomieszczenia i nie będąca jednocześnie fragmentem sieci pozwalającym na utrzymanie dostaw ciepła do innych lokali - stanowi część odrębną sieci, służącą zaspokajaniu potrzeb tylko właściciela danego lokalu.

   Opisana przez sąd administracyjny w Krakowie sytuacja ma na ogół miejsce w przypadkach, gdy piony c.o. prowadzone są klatką schodową, a każdy lokal posiada swój ciepłomierz zainstalowany na indywidualnym podejściu ciepła do lokalu.

   Orzecznictwo:

   • Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 21 października 2008 r. , sygn. akt: II SA/Kr 274/08.

   Bezsporne jest traktowanie całej instalacji c.o. jako części nieruchomości wspólnej w przypadkach gdy stanowi ona jednolity układ obiegu czynnika grzewczego, a także brak jest indywidualnych, opomiarowanych podejść ciepła do lokali (na ogół stosowane są tzw. wyparkowe podzielniki kosztów ciepła lub analogiczne urządzenia elektroniczne na grzejnikach).

   W pozostałych przypadkach, tę część instalacji, która indywidualnie zasila lokal mieszkalny można potraktować jako cześć nieruchomości wspólnej, jak również może zostać uznana za instalację indywidualną – przynależną do lokalu.

Podsumowanie

Z uwagi na brak zdefiniowania przebiegu granic instalacji w budynkach mieszkalnych, w których powstała z mocy prawa wspólnota mieszkaniowa, trudno jest jednoznacznie zdefiniować punkty graniczne, oddzielające części wspólne od części indywidualnych, w odniesieniu do przebiegu instalacji technicznych.

Niejednokrotnie granice te nachodzą na siebie, stwarzając trudności w definiowaniu i identyfikowaniu punktów rozdziału.

Pomocne we właściwej interpretacji będzie przytoczone orzecznictwo, stanowiące pomocny instrument w określaniu kierunków interpretacyjnych sądów powszechnych, a tym samym powszechnie obowiązującej wykładni.

W przypadku jakichkolwiek wątpliwości wspólnota mieszkaniowa winna interpretować przepisy z uwzględnieniem interesu jej członków, przy poszanowaniu zasad współżycia społecznego, prawa sąsiedzkiego, przyjętych standardów i zwyczajów, a także obowiązujących zasad i reguł bezpiecznej eksploatacji budynku.

Na koniec należy mieć na uwadze, że z faktu zawarcia w art. 62 ustawy z dnia 07 lipca 1994 roku Prawo budowlane zapisów obciążających wspólnotę mieszkaniową jako właściciela lub zarządcę obowiązkiem przeprowadzania okresowych kontroli stanu technicznego instalacji wchodzących w skład nieruchomości (w tym instalacji wewnątrz lokali) nie należy wywodzić poglądu, iż takie instalacje w całości winny być traktowane za część nieruchomości wspólnej.