Wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tak lokali mieszkalnych, jak i użytkowych, wyodrębnionych i niewyodrębnionych (stanowiących np. własność gminy). Wspólnota może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Jest jednostką organizacyjną nie posiadającą osobowości prawnej. Wspólnota mieszkaniowa powstaje automatycznie, z mocy prawa, z chwilą ustanowienia odrębnej własności co najmniej jednego lokalu.
Podstawowe przepisy regulujące zasady funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej
- Ustawa o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994r. Tekst jednolity: Dz.U.00.80.903 z późniejszymi zmianami – dostępna na www.sejm.gov.pl.
- Ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997r. Tekst jednolity: Dz.U.04.261.2603 z późniejszymi zmianami.
- Kodeks cywilny z dnia 23 kwietnia 1964r. Tekst jednolity: Dz.U.64.16.93 z późniejszymi zmianami.
Ponadto polecamy zapoznanie się z następującymi przepisami:
- Ustawa z dnia 21.11.2008r. o wspieraniu termomodernizacji i remontów (Dz.U. 08.223.1459).
- Prawo budowlane z dnia 7.07.1994r. Tekst jednolity Dz.U. 06.156.1118 z późniejszymi zmianami.
- Kodeks postępowania cywilnego z dnia 17.11.1964r. Tekst jednolity Dz.U.64.43.296późniejszymi zmianami.
- Ustawa o księgach wieczystych i hipotece z dnia 6.07.1982r. Tekst jednolity Dz.U.01.124.1361 z późniejszymi zmianami.
- Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie z dnia 12.04.2002r. Tekst jednolity Dz.U.02.75.690 z późniejszymi zmianami.
Mała czy duża wspólnota?
Ustawa o własności lokali (art. 19) dzieli wspólnoty na małe i duże, w zależności od liczby lokali wyodrębnionych i nie wyodrębnionych. Z tzw. małą wspólnotą mamy do czynienia wtedy, gdy w nieruchomości znajduje się do 3 lokali włącznie.
Rozróżnienie małych i dużych wspólnot jest bardzo istotne z uwagi na fakt, że wspólnoty te w sposób diametralny różnią się w zakresie sposobu podejmowania decyzji dotyczących zarządzania nieruchomością.
Mała wspólnota rządzi się zasadami określonymi w Kodeksie Cywilnym dla współwłasności (art. 197-221), zgodnie z którymi do wykonania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu konieczna jest zgoda wszystkich właścicieli (jednomyślność). Przy braku jednomyślności każdemu właścicielowi przysługuje prawo wystąpienia o rozstrzygnięcie do sądu. W dużej wspólnocie decyzje przekraczające zakres zwykłego zarządu podejmowane są poprzez podjęcie stosownej uchwały, która zapada większością głosów liczona według udziałów, chyba że istnieje sytuacja, że suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej, co reguluje art. 23 ust. 2a Ustawy o własności lokali.
Sposoby sprawowania zarządu nieruchomością wspólnoty mieszkaniowej
Ustawa rozróżnia następujące formy sprawowania zarządu:
- Zarząd umowny
Właściciele lokali mogą określić sposób zarządu nieruchomością wspólną w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu, albo też później w umowie zawartej w formie aktu notarialnego, a w szczególności powierzyć zarząd osobie fizycznej lub prawnej (art. 18 ustawy o własności lokali). Przyjęty przez wspólnotę sposób sprawowania zarządu ma skutek do każdego kolejnego nabywcy lokalu. Jakakolwiek zmiana sposobu sprawowania zarządu może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza, która to uchwała stanowi podstawę wpisu w księdze wieczystej.
Teoretycznie ma tu zastosowanie swoboda umów określona w kodeksie cywilnym, niemniej pewne elementy zasad umownych muszą pokrywać się z zapisami UWL. Trudno na przykład pozbawić członka wspólnoty prawa zaskarżania uchwał, czy też diametralnie zmienić sposób decydowania o sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu. Można natomiast wprowadzić pewne modyfikacje w zakresie zasad głosowania, przedmiotu uchwał itp.
W praktyce opisany wyżej tryb stosowany jest w przypadku, gdy wspólnota decyduje się powierzyć zarząd osobie prawnej.
- Zarząd ustawowy
Duża wspólnota mieszkaniowa (powyżej 3 lokali), w braku odmiennej umowy współwłaścicieli, jest zobowiązana do wyboru jedno lub wieloosobowego zarządu wspólnoty, złożonego z osób fizycznych, spośród właścicieli lub spoza ich grona. Taki zarząd kieruje sprawami wspólnoty i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami (art. 20 ustawy o własności lokali). Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie. W przypadku decyzji wykraczających poza ten zakres potrzebna jest uchwała, podjęta większością głosów przez właścicieli lokali.
Zarząd powoływany jest w drodze uchwały wspólnoty mieszkaniowej. W takim samym trybie może nastąpić odwołanie całego zarządu lub poszczególnych jego członków.
Z dotychczasowych doświadczeń wynika, że najczęściej spotykaną formą sprawowania zarządu jest wybór zarządu z osób fizycznych, a następnie powierzenie wykonania czynności zwykłego zarządu (szczegółowo określonych w umowie) zarządcy nieruchomości (bądź przedsiębiorcy zajmującego się zarządzaniem nieruchomościami).
Mała wspólnota mieszkaniowa (o ile właściciele nie postanowią inaczej w umowie) zarządzana jest wg zasad określonych w kodeksie cywilnym i kodeksie postępowania cywilnego. Decyzje w ramach zwykłego zarządu podejmowane są zwykłą większością głosów, zaś czynności przekraczające zwykły zarząd wymagają jednomyślności właścicieli. Zarząd wspólnoty mieszkaniowej (osoby fizyczne – właściciele lokali) może zlecić w formie umowy pisemnej prowadzenie zarządzania wyspecjalizowanej osobie, bądź firmie prowadzącej usługi zarządzania nieruchomościami. Nie zdejmuje to jednak z zarządu wspólnoty obowiązku reprezentowania wspólnoty na zewnątrz i w stosunkach pomiędzy właścicielami lokali.
Podkreślić należy, że brak obowiązku powołania zarządu nie oznacza braku możliwości. Mała wspólnota może ustanowić zarząd (spośród właścicieli, jak i osób trzecich), który będzie wspólnotę reprezentował przed sądem i poza sądem, nawet wobec samych właścicieli (np. w sprawach windykacyjnych).
Zarząd zwykły, czy czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu?
Ustawa o własności lokali nie precyzuje jakie czynności należą do czynności zwykłego zarządu. Wskazuje się jedynie, że czynności te podejmowane są przez zarząd wspólnoty samodzielnie. Do wykonania czynności przekraczających zwykły zarząd wymagana jest zgoda właścicieli lokali wyrażona w formie uchwały, w której udziela się zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianym.
W szczególności jako czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu nieruchomością ustawodawca uznaje te opisane w art.22 ust.3 UWL:
- ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej,
- przyjęcie rocznego planu gospodarczego,
- ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu,
- zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,
- udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego,
- udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej,
- dokonanie podziału nieruchomości wspólnej,
- nabycie nieruchomości,
- wytoczenie powództwa, o którym mowa w art. 16,
- ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną,
- udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych,
- określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.
Zebrania wspólnoty mieszkaniowej
Zwoływanie zebrań właścicieli jest obowiązkiem zarządu, wynikającym zarówno z ogólnej kompetencji do kierowania sprawami wspólnoty i reprezentacji, jak też z wyraźnych zapisów ustawy. Ustawa bowiem obliguje zarząd lub zarządcę powołanego w trybie art. 18 UWL do zwołania zebrania sprawozdawczego (tzw. absolutoryjnego) minimum raz do roku, najpóźniej do końca pierwszego kwartału. W przypadku, gdy zarząd lub zarządca nie zwoła rocznego zebrania w wymaganym terminie może to uczynić każdy właściciel. Przedmiotem zebrania absolutoryjnego powinny być w szczególności:
- uchwalenie rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu,
- ocena pracy zarządu lub zarządcy, powołanego w trybie art. 18 UWL,
- sprawozdanie zarządu i podjęcie uchwały w przedmiocie udzielenie mu absolutorium.
Poza obligatoryjnym zebraniem można w każdej chwili zwołać zebranie nadzwyczajne. Zebranie takie jest zwoływane z inicjatywy zarządu, bądź na wniosek właścicieli posiadających łącznie co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości.
Zawiadomienie o zebraniu, zawierające minimum wskazanie dnia, godziny, miejsca i porządku obrad, doręcza się każdemu właścicielowi na piśmie z co najmniej 7 dniowym wyprzedzeniem. W przypadku zgłaszania propozycji zmian we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli, należy wskazać w zawiadomieniu o zebraniu treść tych zmian.
Tryb podejmowania uchwały właścicieli lokali
Uchwały właścicieli lokali mogą być podejmowane na zebraniu, drogą indywidualnego zbierania głosów wyrażonych pisemnie, bądź mogą być wynikiem głosów częściowo oddanych na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów.
Uchwała zostaje podjęta, jeżeli większość właścicieli (liczona wg wielkości udziałów) głosuje za podjęciem uchwały, o ile w umowie lub uchwale podjętej w tym trybie nie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.
W sytuacji, gdy suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela, bądź gdy obie ww. przesłanki są jednocześnie spełnione, na żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej możliwe jest wprowadzenie głosowania wg zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos.
W przypadku podejmowania uchwały w trybie indywidualnego zbierania głosów każdy właściciel powinien zostać powiadomiony na piśmie o treści podjętej uchwały.
Zaskarżenie uchwały
Każdemu właścicielowi lokalu przysługuje prawo zaskarżenia uchwały do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub umową właścicieli, albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo może być wytoczone w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu właścicieli lub od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Sąd prowadzący postępowanie w sprawie zaskarżenia uchwały może (ale nie musi) wstrzymać jej wykonanie do czasu rozstrzygnięcia sprawy.
