Jednym z podstawowych problemów właścicieli lokali we wspólnocie mieszkaniowej jest kwestia źródeł finansowanie remontów nieruchomości. Podstawowym źródłem finansowania nieruchomości są zaliczki wnoszone przez właścicieli lokali na fundusz remontowy wspólnoty. Niemniej niejednokrotnie potrzeby remontowe budynku znacznie przekraczają możliwości finansowe właścicieli. Ich wykonanie wymagałoby istotnego podwyższenia stawki na fundusz remontowy (nawet do kilkunastu złotych za m2 lokalu), bądź też wydłużenia czasu gromadzenia środków finansowych na wykonanie remontu. Nie zawsze jednak wydłużenie tego okresu jest możliwe.
Niektóre remonty wymagają natychmiastowego wykonania. Poza tym przesuwanie w czasie remontu budynku nie jest zasadne z ekonomicznego punktu widzenia (rosnące koszty materiałów budowlanych i robocizny) oraz postępującej degradacji budynku. W takich sytuacjach konieczne jest pozyskanie zewnętrznych źródeł finansowania. W tym zakresie proponujemy wspólnotom następujące rozwiązania:
Sprzedaż części nieruchomości wspólnej
Może mieć miejsce w odniesieniu do samodzielnego lokalu, powstałego z nieruchomości wspólnej np. strychu. Zdarza się także, że do swego rodzaju zbycia części nieruchomości wspólnej dochodzi także w drodze umowy dot. korekty udziałów w nieruchomości wspólnej, kiedy to do jednego (kilku lokali) zostaje przyłączona cześć nieruchomości wspólnej nie będąca samodzielnym lokalem (np. cześć korytarza, pomieszczenie gospodarcze itp.). Niemniej zaznaczyć należy, że przeprowadzenie ww. przedsięwzięcia wymaga zgody wszystkich właścicieli lokali (wyodrębnionych i nie wyodrębnionych).
Wynajęcie / wydzierżawienie części nieruchomości wspólnej
Z przeznaczeniem na reklamę (ściany zewnętrzne budynku, ogrodzenia itp.), antenę telefonii komórkowej (dach), bądź też cele mieszkalne, użytkowe lub gospodarcze (lokale, bądź inne pomieszczenia w budynku stanowiące część nieruchomości wspólnej np. strychy). W przypadku, gdy wspólnota jest także właścicielem, bądź użytkownikiem wieczystym gruntu wokół budynku istnieje możliwość oddania całości, bądź części gruntu w dzierżawę, z przeznaczeniem na miejsca postojowe, garaż, czy ogródek, bądź zamontowanie reklamy wolnostojącej. Niewątpliwie największe dochody wspólnota może uzyskać z wynajęcia części ściany budynku, czy części gruntu na cele reklamowe, bądź dachu na umieszczenie anteny telefonii komórkowej (od kilkuset do nawet kilku tysięcy złotych miesięcznie).
Reklama na rusztowaniu
Ciekawym pomysłem na pozyskanie środków finansowych w trakcie wykonywanego już remontu jest umieszczenie reklamy na rusztowaniu budowlanym. Rozwiązanie takie poprawia nie tylko estetykę budynku na czas remontu, ale także może być źródłem niebagatelnych dochodów dla wspólnot. Niewątpliwie negatywną stroną takiego rozwiązania jest czasowe zaciemnienie lokali znajdujących się w części, gdzie umieszczono rusztowanie, niemniej zwykle czas trwania remontu z wykorzystaniem rusztowania nie jest zbyt długi, dlatego też wiele wspólnot godzi się na znoszenie ww. niedogodności w imię dobra wspólnego.
Podkreślić należy, że w odniesieniu do budynków zabytkowych, albo też znajdujących się w strefie tzw. opieki konserwatora zabytków, umieszczenie reklamy na budynku lub rusztowaniu wymaga zgody Miejskiego Konserwatora Zabytków.
Kredyt z premią remontową
Wspólnota mieszkaniowa może też ubiegać się o kredyt z premią remontową udzielaną przez Bank Gospodarstwa Krajowego w wysokości 20% wykorzystanej wartości kredytu, jednak nie większej niż 15% wartości kosztów przedsięwzięcia remontowego. Jednym z podstawowych warunków uzyskania ww. premii jest uzyskanie co najmniej 10% oszczędności zapotrzebowania na energię cieplną w wyniku wykonania założonych prac remontowych. Nadmienić jednak należy, że kredyt z premią remontową może uzyskać jedynie wspólnota mieszkaniowa z większościowym udziałem osób fizycznych, a użytkowanie remontowanego budynku rozpoczęto przed 14 sierpnia 1961 roku (w odniesieniu do premii termomodernizacyjnej nie ma obostrzeń dotyczących wieku budynku). Warunkiem uzyskania przez wspólnotę mieszkaniową kredytu z premią jest posiadanie przez Wspólnotę wymaganej przez Bank zdolności kredytowej.
Szczegółowe warunki dotyczące kredytu z premią remontową zawarte są w ustawie z dnia 21.11.2008 r. o wspieraniu termomodernizacji i remontów (Dz.U. 08.223.1459).
Nasza Spółka ma bardzo bogate doświadczenie w pozyskiwaniu dla wspólnot mieszkaniowych kredytów z premią remontową. Doskonale znamy procedury ubiegania się o przedmiotowy kredyt, prowadzimy pełną obsługę finansowo-księgową w zakresie zaciągnięcia i spłaty kredytu.
Kredyt termomodernizacyjny
W przypadku zainteresowania Wspólnoty Mieszkaniowej wykonaniem prac termomodernizacyjnych istnieje możliwość pozyskania z Banku Gospodarstwa Krajowego za pośrednictwem banku komercyjnego kredytu termomodernizacyjnego na sfinansowanie kosztów prac termomodernizacyjnych, z możliwością uzyskania tzw. premii termomodernizacyjnej w wysokości 20% wartości udzielonego kredytu.
O kredyt termomodernizacyjny z premią może ubiegać się wspólnota, która realizuje prace remontowe w wyniku których nastąpi:
- zmniejszenie rocznego zapotrzebowania na energię o 10-25% w zależności od zakresu remontu, lub
- zmniejszenie rocznych strat energii, co najmniej o 25%, lub
- zmniejszenie rocznych kosztów pozyskania ciepła, co najmniej o 20%, lub
- zamiana źródła energii na źródło odnawialne lub zastosowanie wysokosprawnej kogeneracji.
Warunkiem uzyskania premii jest przy tym wykonanie prac zgodnie z projektem, w terminie określonym w umowie kredytowej. Po spełnieniu ww. warunków premia umniejsza zobowiązanie kredytowe wspólnoty, a tym samym odsetki od kredytu. Kredyt termomodernizacyjny jest udzielany maksymalnie na 10 lat. Uzyskanie kredytu jest także uzależnione od posiadanej przez Wspólnotę wymaganej przez Bank zdolności kredytowej.
Szczegółowe warunki dotyczące kredytu z premią termomodernizacyjną zawarte są w ustawie z dnia 21.11.2008r. o wspieraniu termomodernizacji i remontów (Dz.U. 08.223.1459). Nasza Spółka ma bardzo bogate doświadczenie w pozyskiwaniu dla wspólnot mieszkaniowych kredytów termomodernizacyjnych. Doskonale znamy procedury ubiegania się o przedmiotowy kredyt, prowadzimy pełną obsługę finansowo-księgową w zakresie zaciągnięcia i spłaty kredytu.
Kredyt inwestycyjny
Kredyty inwestycyjne – na wykonanie wszelkich prac remontowych w budynku. Warunkiem jest posiadanie przez Wspólnotę wymaganej przez Bank zdolności kredytowej.
Także w tym zakresie możemy "pochwalić" się szerokim doświadczeniem – wiele wspólnot mieszkaniowych zarządzanych przez MPGM sp. z o.o. zaciągnęło takie zobowiązania, dzięki czemu wykonało kosztowne remonty, niemożliwe do przeprowadzenia w takim czasie ze środków własnych.
